Μειωμένος όγκος αγοραπωλησιών, αύξηση του αποθέματος των απούλητων ακινήτων, εκτόξευση των προς ενοικίαση διαμερισμάτων και κατοικιών και σταθεροποίηση των τιμών πώλησης χαρακτηρίζουν την αγορά κατοικίας σήμερα. Πρόκειται για μια σαφή επιδείνωση των συνθηκών σε σχέση με πριν από ένα χρόνο, με την πανδημία να έχει επιδράσει αρνητικά στη ζήτηση.
Μάλιστα, σε σχετική ανάλυσή της για την αγορά κατοικίας, η Arbitrage Real Estate, εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων, σημειώνει ότι αν και οι ζητούμενες τιμές πώλησης παραμένουν σχετικά ανθεκτικές και σε υψηλό επίπεδο, λόγω του χαμηλού διαθέσιμου αποθέματος νεόδμητων κατοικιών, εντούτοις το τελευταίο διάστημα καταγράφονται μειώσεις των αρχικών ζητούμενων τιμών πώλησης έως 20%. Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ορφανό, εταίρο της Arbitrage Real Estate, «αναμένουμε σχετική μείωση των τιμών πώλησης κατοικιών στην Αθήνα, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2020, ιδίως σε παλιές κατοικίες που βρίσκονται σε δευτερεύουσες αγορές».
Σύμφωνα με τον κ. Ορφανό, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2020 οι αγοραπωλησίες κατοικιών μειώθηκαν κατά σχεδόν 30% πανελλαδικά, ως αποτέλεσμα της πανδημικής κρίσης και δεν ξεπέρασαν τις 3.734. «Διεθνείς ή εγχώριοι αγοραστές που είχαν σκοπό την αγορά κατοικίας για τουριστική χρήση ή αξιοποίηση ανέβαλαν αρκετές από τις συναλλαγές τους, λόγω και του περιορισμού των μετακινήσεων, ενώ ελαττώθηκαν σημαντικά οι συναλλαγές μέσω του προγράμματος Golden Visa», σημειώνει χαρακτηριστικά ο κ. Ορφανός.
Οπως αναφέρει η ανάλυση της Arbitrage, η οποία είναι και η πρώτη στην ελληνική αγορά που έχει υλοποιηθεί με τη συμβολή εργαλείων, όπως η ανάλυση μαζικών δεδομένων (big data), η πρόθεση των νοικοκυριών για αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι γενικά από τις χαμηλότερες στην Ε.Ε. Σύμφωνα με τις έρευνες καταναλωτή που διενεργεί το ΙΟΒΕ αλλά και τα πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2019, το ποσοστό του πληθυσμού που δήλωνε ότι προτίθεται να αγοράσει νέα κατοικία το επόμενο 12μηνο, ήταν μόλις 0,53%.
Η τάση αυτή αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στο συνεχώς διογκούμενο απόθεμα των προς πώληση κατοικιών. Με το πέρας του 2020, το σχετικό μέγεθος διαμορφώθηκε σε 228.838 κατοικίες, καταγράφοντας αύξηση κατά σχεδόν 10%, συγκριτικά με το τέταρτο τρίμηνο του 2019. Οι αναλυτές σημειώνουν ότι αυτό οφείλεται στο ότι ήδη από τις αρχές του 2020 είχε ξεκινήσει η διάθεση προς πώληση ενός υψηλότερου αριθμού κατοικιών, προκειμένου να διατεθούν μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», ή για την αγορά και αξιοποίησή τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ασφαλώς, ένας ακόμα λόγος είναι ο χαμηλότερος αριθμός συναλλαγών και η γενικότερα μειωμένη πρόθεση για αγοραπωλησίες, λόγω της επιφυλακτικής στάσης που τήρησαν οι επενδυτές εξαιτίας της κρίσης από την πανδημία.
Υπερπροσφορά στα ενοίκια
Εν τω μεταξύ, το 2020 σηματοδότησε και τη σημαντική πτώση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω των μέτρων περιορισμού των διεθνών και εγχώριων (μη απαραίτητων) μετακινήσεων, γεγονός που επηρέασε αρνητικά τον τουρισμό. Ετσι, στο τέλος του έτους, ο αριθμός των κατοικιών που ήταν διαθέσιμες προς μίσθωση εκτινάχθηκε κατά 63% σε ετήσια βάση, αγγίζοντας τις 67.804 ακίνητα, από 41.587 στο τέλος του 2019. Σύμφωνα με την Arbitrage, αυξήθηκε σημαντικά η προσφορά πλήρως εξοπλισμένων διαμερισμάτων προς μακροχρόνια ενοικίαση, καθώς η ενίσχυση των προς ενοικίαση κατοικιών οφείλεται στην αξιοποίηση ακινήτων που μέχρι πρότινος ήταν διαθέσιμα αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Περιοχές δύο ταχυτήτων
Αν και τα εν λόγω ακίνητα συνήθως διατίθενται σε τιμές υψηλότερες, λόγω του ότι πρόκειται για πλήρως εξοπλισμένα και ανακαινισμένα, η οικονομική κρίση που «γέννησε» η πανδημία και τα μέτρα που ακολούθησαν, έχουν επιφέρει πτώση της μέσης τιμής των ενοικίων. Ετσι, σε περιοχές με λιγότερο ποιοτικά ακίνητα, όπου ταυτόχρονα υποχώρησαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, σημειώθηκε εξορθολογισμός των τιμών ενοικίασης. Από την άλλη πλευρά βέβαια, τα ποιοτικότερα ακίνητα κατορθώνουν να διακρατούν τις τιμές τους, καθώς προσφέρουν χαρακτηριστικά που ζητούν οι περισσότεροι υποψήφιοι ενοικιαστές. Τέτοιες παροχές είναι, για παράδειγμα, η καλή ενεργειακή απόδοση, η αυτόνομη θέρμανση και ο σύγχρονος κλιματισμός, ο εσωτερικός σχεδιασμός με έμφαση στην ευελιξία χώρων, η ύπαρξη θέσης στάθμευσης και σύγχρονου ανελκυστήρα και η δυνατότητα καλής θέας, σε συνδυασμό με ευρύχωρους προσεγμένους εξωτερικούς χώρους.
Κέντρο Αθήνας
Σε περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και κοντά στο κέντρο προτιμώνται διαμερίσματα ενός ή δύο υπνοδωματίων, ανακαινισμένα ασχέτως ηλικίας, εμβαδού μεταξύ 50 και 100 τ.μ., με ενοίκιο έως 500 ευρώ περίπου. Σε άλλες προσιτές και δημοφιλείς οικιστικά περιοχές της Αθήνας, όπως η Νέα Σμύρνη, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, τα Βριλήσσια, η Αγία Παρασκευή, προτιμώνται διαμερίσματα δύο και τριών υπνοδωματίων, εμβαδού μεγαλύτερου από 90 τ.μ., κάτω των 20 ετών, με ενοίκια έως και 600 ευρώ. Οπως είναι αναμενόμενο, τα ακριβότερα ενοίκια ανά τ.μ. συναντώνται σε δημοφιλείς περιοχές στα νότια προάστια, στο Ψυχικό, στο Κολωνάκι και στο ιστορικό κέντρο.
Αποτιμήσεις με τεχνητή νοημοσύνη
Επειτα από ένα «άνυδρο» 2020, η ανάγκη για επιτάχυνση της αξιοποίησης κατοικιών (είτε μέσω της πώλησης είτε μέσω της ενοικίασης) είναι δεδομένη, ιδίως ενόψει της σταδιακής εισόδου και άλλων ακινήτων στην αγορά. Πρόκειται για κατοικίες που περιλαμβάνονται ως ενέχυρο στα δεκάδες χιλιάδες δάνεια, επιχειρηματικά και στεγαστικά, τα οποία έχουν μεταβιβαστεί τα τελευταία χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες παροχής υπηρεσιών ακινήτων επιχειρούν να εισαγάγουν και στην ελληνική αγορά τεχνολογίες όπως η διαχείριση μαζικών δεδομένων (Big Data) και η τεχνητή νοημοσύνη και να τις εφαρμόσουν στην αποτίμηση των ακινήτων.
Μια πρόσφατη μελέτη της McKinsey (2018) σχετικά με το θέμα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι σχεδόν το 60% της δυνατότητας για έγκυρες προβλέψεις στην ακίνητη περιουσία μπορεί να προέρχεται από μη παραδοσιακές μεταβλητές (π.χ. εγγύτητα σε ξενοδοχεία, καφετέριες στην περιοχή κ.λπ.) παρά από παραδοσιακές (απόδοση αγοράς, απόδοση και χαρακτηριστικά ακινήτων). Ομοίως, μία μελέτη της Yuvoh Analytics με χρήση των AVM μοντέλων της σε συνεργασία με την Arbitrage, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η πυκνότητα και η ποιότητα των εξοχικών κατοικιών μπορεί να είναι ένας από τους πέντε κορυφαίους παράγοντες που καθορίζουν τις αξίες των οικιστικών ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Η Arbitrage Real Estate έχει συνάψει συνεργασία με την εξειδικευμένη εταιρεία Yuvoh, η οποία έχει αναπτύξει ένα ιδιαίτερα εξελιγμένο αυτοματοποιημένο εκτιμητικό μοντέλο, δηλαδή ένα πρόγραμμα το οποίο αναλύει με αυτόματο και ταχύτατο τρόπο τεράστιες ποσότητες δεδομένων και παραμέτρων για τον υπολογισμό της αξίας μιας ιδιοκτησίας. Το μοντέλο της εταιρείας λαμβάνει υπόψη μια σειρά παραμέτρων, από παραδοσιακές και μη πηγές, και χρησιμοποιεί εξελιγμένες τεχνικές όπως μοντέλα μηχανικής εκμάθησης (machine learning) και τεχνητής νοημοσύνης για τον ενδελεχή έλεγχο διαφόρων πληροφοριών που σχετίζονται με το ακίνητο. Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ορφανό, εταίρο της Arbitrage Real Estate, «η αξιολόγηση πραγματικών στοιχείων σε παρόντα χρόνο καθίσταται ολοένα και πιο επιτακτική και δεν είναι καθόλου τυχαίος ο τεχνολογικός μετασχηματισμός που συμβαίνει στον κλάδο των ακινήτων».
